Qu’est-ce qu’une SCI : définition et explications !

La société civile immobilière est un contrat de société reliant plusieurs personnes qui s’engagent à acquérir un bien immobilier et à le gérer ensemble. Sa création est accessible aux professionnels comme aux particuliers. Elle constitue une solution intéressante en matière de gestion de patrimoine immobilier et présente également des avantages intéressants, sur le plan financier, juridique et fiscal. Explications sur le mode de gestion, de cession et de transmission d’une SCI.

Société civile immobilière : de quoi s’agit-il ?

La SCI se définit comme l’achat et la gestion de biens immobiliers à plusieurs. Ainsi, dans le cadre d’une SCI, il est possible de détenir et de gérer des actifs immobiliers tout en bénéficiant du statut de personne morale.

Il ne s’agit pas d’une société commerciale, car les biens concernés sont destinés à être loués et non pas à être vendus. Par conséquent, les époux, les membres d’une famille souhaitant faire des profits via un bien immobilier peuvent opter pour cette structure sociétaire. Et à noter que la création d’une société civile immobilière permet également de réaliser un investissement immobilier avec des amis et même de simples connaissances.

Quelles sont les dispositions applicables ?

La SCI est encadrée par la loi, le Code civil en donne une définition précise dans les articles 1382 et suivants. Le même code contient d’autres dispositions afférentes à cette structure sociétaire aux articles 1845 et suivants.

Suivant les dispositions actuellement en vigueur, la durée de vie d’une SCI est limitée à 99 ans. De plus, elle doit répondre à des conditions obligatoires concernant les associés, leur nombre et leurs relations.  

Existe-t-il différentes formes de SCI ?

Sachez qu’il existe différents types de SCI, notamment :

• la SCI à capital variable,
• la SCI d’attribution,
• la SCI construction-vente,
• la SCI familiale.

La SCI familiale de succession se particularise sur plusieurs points. Premièrement, elle favorise et simplifie la transmission d’un patrimoine immobilier. Deuxièmement, elle permet aux  mineurs de devenir associés et de détenir des parts, car comme nous l’avons mentionné, cette forme de société n’a pas une vocation commerciale.

Quelles sont les particularités d’une SCI ?

Sur le plan juridique, une SCI est une personne morale à part entière, cela signifie qu’elle est dotée d’une personnalité juridique propre. Elle est ouverte à tous et de ce fait, elle peut être créée par une personne morale (une entreprise) ou par une personne physique, notamment un particulier.

La SCI n’a qu’un seul et unique objectif : la détention et la gestion d’un patrimoine ou d’un bien immobilier. Les associés exploitent ensemble un ou plusieurs biens immobiliers en les mettant en location. Les profits obtenus sont ensuite partagés au prorata des droits détenus par chaque associé dans la société. Ils s’engagent également à contribuer à la prise en charge des éventuelles pertes pouvant être occasionnées par l’exercice de l’activité.

Les associés d’une société civile immobilière

Concernant la SCI, les dispositions en vigueur imposent un nombre minimal d’associés. En effet, leur nombre ne doit pas être inférieur à deux. En outre, leurs relations doivent être explicitement définies dans les statuts de la société. Il n’y a pas de minimum requis quant au capital social qui doit être constitué par les différents apports des associés et peut être fixe ou variable.

A noter que chaque associé peut participer en donnant des apports en nature ou en numéraires. Toutefois, il importe de préciser qu’il sera responsable à hauteur des parts qu’il détient lors du règlement des dettes contractées par la société. De même, sa part aux profits réalisés équivaut à ses apports.

Constitution d’une SCI : le gérant, élément clé !

L’objet, le siège social et la dénomination sociale de la SCI doivent être déterminés préalablement à la création. La nomination d’un gérant est également obligatoire car, il est nécessaire qu’un gérant s’assure du bon fonctionnement de la société. Ce dernier a également pour rôle de rédiger les statuts de la société dans lesquels sont indiquées les modalités de vote et de majorité des associés ainsi que les limites du pouvoir qui lui est accordé en tant que gérant.

Une SCI doit être enregistrée au RCS ou Registre du Commerce et des Sociétés commerciales. En sus, sa constitution doit être publiée dans un Journal d’Annonces Légales. Et, ses statuts doivent faire l’objet d’un enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce compétent et des services des impôts des entreprises.

Société civile immobilière : quels sont les avantages ?

La création d’une SCI confère de nombreux avantages, découvrez-les dans les lignes ci-dessous :

Transmission possible de l’activité

Une SCI familiale permet une transmission des biens générés aux héritiers du chef d’entreprise en cas de cession. La gestion de l’activité est, en principe, confiée au descendant le plus apte. Néanmoins, des parts sociales peuvent être accordées aux autres héritiers par le biais d’un testament ou d’une donation-partage.

Pas de contraintes liées à l’indivision

Dans la majorité des cas, en cas de décès du propriétaire d’un immeuble, la réalisation d’une procédure de cession est conditionnée par l’accord de tous les co-indivisaires ou héritiers. Cette règle est souvent source de contraintes et de blocages. Heureusement, dans le cas d’une ScI, il est possible de prévoir dans les statuts diverses conditions relatives à la cession en cas de décès. Cela permet d’éviter que les héritiers directs n’entrent en possession d’un bien immobilier soumis au régime de l’indivision.

Société Civile immobilière = Exonération d’impôt

La création d’une SCI permet de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants. Si vous prévoyez d’en créer une, sachez qu’après 22 ans de détention d’un immeuble, vous bénéficierez d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières si vous cédez le bien immobilier en question. La durée de détention, par contre, est déterminée à partir de la date de souscription des parts des associés ou l’acquisition dudit bien.

Tous les 6 ans, vous pourrez transférer des parts à vos enfants sans être frappé d’un impôt. Dans le cas d’une donation, les taxes appliquées sont réduites, car les actifs et le passif de la SCI sont tous deux pris en compte.

Des bénéfices complémentaires

Les propriétaires d’une SCI perçoivent des loyers, qui sont les principaux profits engendrés par la mis à disposition du bien immobilier. Ils constituent des revenus fonciers complémentaires pour les associés et sont répartis en fonction de leur part dans le capital. Ils peuvent conserver ces bénéfices même s’il y a cession de la société.