Les différents types de prêt

Lors d’un achat immobilier, à titre personnel ou professionnel, la grande majorité des individus ont recours à un prêt bancaire. Nous allons donc vous faire découvrir les particularités de chacun des principaux prêts immobiliers.

Lors d’un achat immobilier, à titre personnel ou professionnel, la grande majorité des individus ont recours à un prêt bancaire. Il en existe de différents types afin de convenir aux projets de chacun. Avec Dowi, nous allons donc vous faire découvrir les particularités de chacun des principaux prêts immobiliers. 

Avant toutes choses il est important de connaître quelques notions dîtes « bancaires » que nous allons vous les expliquer. 

Le TEG (Taux Effectif Global ou TAEG Taux Annuel Effectif Global) 

Ce taux prend en compte l’intégralité des charges liées au prêt pour connaître réellement le montant et le coût de l’emprunt. Pour le calculer il faut donc additionnant l’ensemble des dépenses liées au financement. Par exemple, les frais de dossier, de garantie, les assurances, etc…

Le taux d’usure  

Ce taux correspond au maximum que la banque est en mesure de proposer à son client, dans le cadre d’un financement immobilier. Il est réactualisé une fois par an et prend en compte les indices de référence. Par exemple l’Indice de Référence des Loyers ou l’inflation. Notons que le TEG ou TAEG du client ne doit pas dépasser de plus d’un tiers le taux d’usure. Sinon le banquier engagera sa responsabilité civile professionnelle.

Le taux fixe, révisable et capé 

• Pour le taux fixe, du début à la fin du contrat le taux sera le même. Il n’est pas lié à l’évolution du marché. Il est généralement légèrement supérieur aux autres taux du fait que la banque prévoit l’augmentation des taux dans l’avenir. Ce taux légèrement supérieur est donc le prix de la sécurité pour l’emprunteur.

• Les taux variable et révisable sont déterminés au moment de la signature de l’offre. Ces derniers sont susceptibles d’évoluer en fonction du marché. Le taux est donc indexé (son montant peut varier) par la banque en se fixant sur des indices de référence. Chaque année le client reçoit un nouveau tableau d’amortissement avec les annuités à rembourser durant l’année. Notons enfin qu’il n’existe pas, pour ce taux, de limite d’augmentation ou de diminution. 

• Pour le Taux capé, contrairement aux taux variable et révisable il y’a bien des limites d’évolution à la hausse et à la baisse. Certaines banques peuvent proposer des « capés + », c’est à dire qui n’acceptent que la variation à la hausse. Quant au « capé +1 », il signifie que le taux ne pourra pas monter de plus de 1% par rapport au taux de départ. De la même façon que le précédent taux, chaque année le client reçoit un nouveau tableau d’amortissement avec les annuités à rembourser durant l’année. 

Les différents types de garanties 

Hypothécaire :

Une hypothèque se fait sur les biens immobiliers, elle doit être inscrite ce qui représente un coût (environ 1% du montant du prêt). En cas de revente, il faut désengager l’hypothèque en effectuent une main levée (coûte d’environs 1% du capital restant dû). 

Privilège du Prêteur de Données :

Un PPD, le banquier ne pouvant faire une hypothèque que sur des biens immobiliers bâties et existant, il n’a pas la possibilité de faire ce type de garantie sur des frais de notaires, de travaux, d’agence, etc… Il faut alors se tourner verse un PPD, la démarche est la même que pour l’hypothèque. Notons quand même que le coût reste moindre. 

Caution logement :

La caution logement dans ce cas il s’agit d’un montant d’environ 2% du prêt. Pour une caution logement nous pouvons dire qu’il y a mutualisation du risque. En effet, un organisme va prendre la place du client de la banque dans le cadre du paiement, puis se retournera contre ce dernier pour demander le remboursement.

Nantissement :

Enfin, le nantissement, il s’agit d’une sûreté portée sur un fonds de commerce ou les parts sociales. Le propriétaire peut continuer de gérer son commerce mais n’a aucun droit de le vendre ou d’apport en société sans l’accord du créancier. 

NB : Il est possible de souscrire à plusieurs garanties pour le même prêt.

Les principales solutions de prêt

Nous vous proposons une présentation synthétique des différentes solutions de prêt les plus courants. Attention tout de même, l’ensemble des banques ne proposent pas tous les types prêts. 

Le prêt amortissable

Il s’agit du prêt le plus courant en France. Le client rembourse l’annuité où la mensualité, suivant les échéances de remboursement convenu, qui comprend une partie du capital et des intérêts. Chaque année le client verra donc son capital restant dû diminué du remboursement fait tout au long de l’année. 

Le prêt in fine 

Ce prêt à une mensualité ou une annuité dans laquelle sont comptabilisés seulement les intérêts. Le capital, quant à lui, n’est pas ou que partiellement amorti et reste dû à la fin du prêt. Il est conçu pour les emprunteurs qui possèdent déjà un patrimoine sur laquelle le financement sera adossé. En effet ce prêt demande des garanties supplémentaires par rapport à un prêt amortissable. 

Le prêt relais 

Comme le prêt in fine, le prêt relais n’est pas amortissable. Il s’adresse aux personnes étant déjà propriétaires d’un bien immobilier. Ce bien doit être actuellement ou dans un futur proche en vente sur le marché. Les propriétaires souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier sans attendre la fin de leur premier prêt consentie sur le bien en vente. Notons que la durée est traditionnellement de 1 an avec un maximum de 2 ans. 

Pour approfondir le sujet des types de prêts immobilier : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16123

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