Imposition location meublée : bon à savoir !

La location meublée est soumise à un régime fiscal particulier. En effet, les revenus issus des locations de logement meublé relèvent des BIC. Et pour comprendre le mode d’imposition des bénéfices tirés d’un appartement meublé mis en location, il importe de différencier la location meublée exercée à titre professionnel et la location meublée non professionnelle.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Cette opération consiste à louer un bien immobilier doté de tous les équipements et meubles nécessaires à la vie courante à des locataires. Il peut s’agir d’une maison ou un appartement.

Par ailleurs,  la location meublée peut se présenter sous deux formes différentes, dont la :

• location permanente : pour une moyenne ou une longue durée ;
• la location saisonnière : de courte durée c’est-à-dire pour quelques mois ou quelques jours, tels que la location de tourisme.

Cette activité peut être exercée à titre professionnel ou non professionnel. La distinction concerne, en principe, le montant des revenus réalisés. Cette différence trouve son importance dans la détermination du régime d’imposition applicable.

Quid de l’exonération d’impôt en location meublée ?

Dans certains cas, le propriétaire loueur en meublé peut être exonéré du paiement d’impôt. Par conséquent, la déclaration de revenus fonciers n’est donc pas toujours obligatoire.

Location d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale

Vous pouvez être exonéré du versement d’impôt si la location ne porte que sur une partie de votre résidence principale. Cette hypothèse est soumise à quelques conditions :

• Votre locataire utilise la pièce louée comme habitation principale ou  résidence temporaire ;
• Il doit également fournir un contrat de travail ;
• Le montant du loyer doit être fixé de manière raisonnable. Le plafond est revu au 1er janvier de chaque année. En 2019, le prix maximal était de 187 euros par mètre carré et par an.

La location de chambres d’hôtes

Si vous louez des chambres d’hôtes à des personnes de passage, vous pouvez bénéficier de l’exonération d’impôt. Cependant, vos recettes locatives ne doivent pas excéder 760 euros durant l’année. Ce plafond ne tient pas compte des services annexes, tels que le petit-déjeuner, l’entretien, le téléphone, etc. Dans le cas où ce seuil est dépassé, toutes vos recettes et les prestations annexes seront imposables.

Quel est le régime fiscal applicable à la LMNP ?

Si vous optez pour la location meublée non professionnelle, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, notamment le régime micro-BIC et le régime réel.

Micro-BIC : un régime fiscal forfaitaire

Ce régime fiscal est applicable si le montant de vos loyers et de vos charges n’excède pas les 72 500 euros. Il présente deux principaux avantages, dont :

• La simplicité de la déclaration des revenus

En optant pour un régime micro-BIC, vous vous donnez comme obligation d’indiquer sur votre déclaration de revenu générale le montant de vos recettes locatives annuelles. Ces dernières doivent être mentionnées dans la rubrique Bénéfices Industriels et Commerciaux. Il est à noter que les charges et les loyers encaissés, en d’autres termes, toutes les sommes que vous recouvrez auprès de vos locataires doivent être intégrés dans vos recettes.

• Un abattement forfaitaire de 50 %

Opter pour ce régime d’imposition permet au bailleur de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes qu’il réalise au cours de l’année. Cela signifie que seule la moitié du montant de ses recettes est imposable et qu’en outre aucune charge ne sera déductible. Par conséquent, ce type d’imposition est recommandé si vos charges déductibles ne dépassent pas les 50 % de vos bénéfices. Dans le cas contraire, il est préférable de s’orienter vers le régime d’imposition réelle.

Le régime réel : des charges déductibles

Ce régime fiscal s’applique dans deux cas : le bailleur a l’a choisi volontairement ou ses revenus locatifs excèdent le plafond annuel de 72 500 euros. Son principal avantage est la déductibilité de toutes les charges sur les recettes perçues. Résultat, le montant des recettes soumis à l’impôt s’en trouve réduit. Le loueur meublé non professionnel aura donc moins d’impôt à payer et peut également bénéficier d’un amortissement sur le prix du logement.

Qu’en est il du mode d’imposition en location meublée professionnelle ?

Louer en meublé à titre professionnel est fiscalement très avantageux. Toutefois, pour en bénéficier, il faut préalablement obtenir le statut de LPM. Ci-après une liste des avantages fiscaux  en location meublée professionnelle :

Possibilité de déduire les déficits sur le revenu global

Grâce au titre de loueur meublé professionnel, vous pouvez imputer directement vos déficits sur le montant du revenu global que vous avez réalisé pendant l’année. Mais attention, cette règle ne s’applique pas si les déficits ne sont pas tirés des amortissements fiscalement déductibles.

Application de l’impôt sur les plus-values professionnelles

Grâce au titre de loueur professionnel vous aurez la possibilité de profiter du régime des plus-values immobilières en cas de cession du bien immobilier. Cela signifie que vous n’aurez aucune taxe à payer si vous décidez de vendre le logement loué. Vous devrez cependant respecter deux conditions :

• Votre logement doit avoir été mis en location pendant au moins cinq ans ;
• Vos recettes issues de la location ne doivent pas être supérieures à 90 000 euros. Si elles sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros, vous bénéficierez seulement d’une exonération partielle.

L’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière

La location de logement à titre professionnel permet de s’exonérer de l’IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière. En effet, les recettes tirées de la location meublée constituent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. De plus, le bien immobilier loué meublé est réputé être un bien professionnel.

Les conditions requises pour devenir loueur meublé professionnel

Pour exercer à titre professionnel une location meublée, vous devez répondre à certains critères obligatoires. Tout d’abord,  vos recettes locatives annuelles doivent être supérieures à 23 000 euros. En outre, elles doivent également être supérieures au montant des autres revenus d’activité du foyer fiscal, tels que les BIC, les salaires, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux…

À partir de 2020, le loueur meublé professionnel n’est plus soumis à l’obligation d’enregistrement auprès du registre du commerce et des sociétés.