Un propriétaire qui veut mettre son bien immobilier meublé en location pour pouvoir en tirer un revenu, peut choisir d’être soumis au régime du LMNP.
Sommaire :
LMNP : des charges déductibles dans le cadre du régime réel
L’ensemble des charges déductibles des revenus fonciers est précisé dans l’article 31 du Code général des impôts. Selon la législation en vigueur, les charges engagées et donc déductibles dans le cadre du régime réel LMNP sont les suivantes :
- Les dépenses de réparation et d’entretien : les travaux pour la conservation du bien sans en modifier la structure et l’agencement. Si le propriétaire engage des travaux qui incombent au locataire, la règle concernant la déduction des dépenses ne s’applique que si :
- Les travaux ont été engagés pour faciliter la relocation du bien
- Les dépenses étaient nécessaires par la réalisation des travaux eux-mêmes déductibles
- Les dépenses d’amélioration : ajout d’élément de confort nouveau dans la location en meublé à usage d’habitation. Les travaux ne modifient pas la consistance globale du local.
- Les frais de gestion et de garde : les rémunérations versées dans le cadre de gestion du bien et la rémunération du concierge et des gardiens (frais de comptabilité, frais de gestion tels que les charges de syndic de copropriété, factures de téléphone, d’électricité, d’eau, de gaz, frais de publicité, etc.)
- Les primes d’assurance (à condition qu’elles couvrent tous les types de risques liés au logement).
- Les intérêts d’emprunts et les frais de dossiers (les prêts ont été contractés pour l’acquisition du bien immobilier)
- Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et qui restent définitivement à la charge du propriétaire (possibilité de déduire ces dépenses au compte du locataire pour en cas de non-remboursement).
- Certaines impositions (taxe foncière, taxe d’habitation ou taxe spéciale)
Les charges déductibles sont, par définition, les charges que le propriétaire paie dans le cadre de l’exploitation de son bien meublé et qu’il peut donc déduire de ses recettes. Toutefois, il convient de noter que leur montant est en général supérieur au revenu brut foncier.
Ce déficit foncier ne devrait pas impacter l’investissement puisqu’il n’est que temporaire. Par ailleurs, les charges générées sont reportables et cumulables sur les années futures. Le déficit peut être utilisé pendant une période de 10 ans en déduction des recettes en LMNP.
Les dépenses amortissables
La catégorie des dépenses amortissables regroupe les dépenses dont le montant est supérieur à 500 €. La déduction ne s’applique que si lesdites dépenses sont comptabilisées à une date égale ou postérieure à celle du début d’activité. Elle se traduira par une perte de valeur des biens et équipements concernés pendant une période donnée. Le délai est en moyenne de 3 à 10 ans. Durant cette période, le propriétaire peut déduire le montant indiqué de ses recettes.
Là encore, le Code général des impôts précise les types de dépenses courantes qu’il est possible d’amortir. Il s’agit notamment de :
- Les différents travaux effectués dans le bien (toiture, chauffage central ou ascenseur et autres)
- Le mobilier acheté pour meubler le bien. La durée d’amortissement, dans ce cas-ci, variera en fonction du montant des dépenses. Elle correspond pratiquement à l’usage du bien. Le délai est en général de 6 ans pour une literie, 10 ans pour une table de séjour, 12 ans pour un canapé et 15 ans pour du parquet.
L’amortissement du bien LMNP
L’amortissement en bref
Outre les dépenses amortissables, les charges déductibles incluent également les frais qui interviennent dans l’amortissement de la location meublée non professionnelle. Ce dispositif fait que le propriétaire a la possibilité de ne pas payer d’impôts sur les recettes. Et même dans le cas où il est amené à régler une éventuelle taxe, il payera toujours moins d’impôts comparés au montant qu’il paierait dans le cadre du régime micro-BIC.
L’amortissement est particulièrement avantageux dans la mesure où il permet au loueur de ventiler les différents composants du bien en se basant sur des durées spécifiques d’amortissement. Selon les dispositions mises en vigueur depuis 2005, cette décomposition ou ventilation doit être bien définie. En effet, elle doit impliquer les éléments principaux qui constituent les composants formant les biens. Le propriétaire peut donc tenir compte du terrain, des gros œuvres ou encore des travaux d’aménagement.
En savoir plus : https://www.lmnp-gouv.fr/
La durée moyenne d’amortissement
En général, la durée moyenne d’amortissement d’un bien est d’environ 30 à 40 ans. L’idée étant que le loueur puisse bénéficier du dispositif de façon réaliste. Tout dépendra bien sûr de la valeur du bien et de la date de début d’activité. Cependant, dans tous les cas, le logement mis en location va perdre de sa valeur chaque année tout au long du délai d’amortissement.
La période étant assez longue, le propriétaire peut amortir son bien à partir de la date de début d’activité au régime réel bien que celui-ci ait été acquis il y a plusieurs années. En cas de revente, le calcul de la plus value se fera en se basant sur la valeur d’achat et non celle du bien amorti. Enfin, comme dans le cas des précédentes charges, les amortissements peuvent donner lieu à un déficit. La loi précise qu’ils peuvent donc se cumuler pour les prochaines années lorsque le loueur sera en bénéfice.
Conclusion sur les charges déductibles en LMNP
En résumé, ces nombreux aspects montrent que l’amortissement LMNP fait partie des plus importants postes en matière de charges déductibles. Certaines des caractéristiques avantageuses mises en avant dans cet article, notamment l’amortissement, ne sont pas accessibles dans le cadre d’une location vide.
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