En optant pour le statut LMNP, vous avez le choix entre plusieurs régimes fiscaux : le micro-BIC, le régime réel et le dispositif Censi-Bouvard. Chaque système a ses spécificités que tout propriétaire, désireux d’optimiser la rentabilité locative de son investissement, se doit de comprendre.
Sommaire :
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit à tout loueur en meublé non professionnel dont le projet d’investissement a rempli toutes les conditions prévues par la législation en vigueur. Si le propriétaire choisit ce dispositif auquel il est automatiquement soumis, ses revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Cela signifie qu’il va pouvoir bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses loyers et qu’il n’est donc imposé que sur 50 % de leur montant. Ce régime implique également qu’aucune charge ne pourra être déduite. Si le bien en LMNP est loué en tant que meublé de tourisme, le niveau de l’abattement s’élèvera à 71 %.
Il convient de noter que le régime micro-BIC ne s’applique que dans le cas où le niveau maximum des recettes locatives est respecté. Par ailleurs, avec ce dispositif, l’investissement ne peut être réellement rentable que si les charges sont inférieures à la moitié des recettes réalisées et qu’il n’y aura donc plus d’amortissements à déduire.
Pour finir, il est important de rappeler qu’un investisseur LMNP peut choisir d’être imposé au régime micro-BIC et de récupérer la TVA déductible. Ce système est généralement conseillé dans le cas d’une acquisition dans une résidence de services.
Le régime réel simplifié ou LMNP classique
Un propriétaire qui souhaite investir en LMNP peut également opter pour le régime réel simplifié. Ce dispositif fiscal implique que toutes les charges liées à l’acquisition du logement et à l’investissement seront déduites des revenus locatifs pour leur montant réel.
Les charges et frais, rappelons-le, peuvent être de différentes natures (intérêts et frais d’emprunt crédit immobilier, charges de copropriété, dépenses d’entretien, taxe foncière, honoraires comptables, prime d’assurance, etc.).
Le régime réel permet aussi de déduire les amortissements de l’investissement. L’idée étant que l’investisseur puisse amortir, pendant plusieurs années, la valeur du bien et de son mobilier. Le principe consiste ici à effacer, totalement ou partiellement, la fiscalité sur les recettes locatives pendant une durée déterminée. Le délai est de 5 à 10 ans pour les meubles et équipements et 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte.
Outre les amortissements, le propriétaire peut aussi récupérer la TVA payée lors de l’achat du bien s’il s’agit d’une acquisition en résidence services.
Remarque : le régime réel, à la différence, du système micro-BIC, ne s’applique pas automatiquement. En effet, pour bénéficier de ce dispositif, l’investisseur doit notifier le choix de cette option à l’administration fiscale via un formulaire dédié. L’autre solution consiste à envoyer un courrier au centre des impôts (avant le 1er février de l’année de perception des loyers).
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard est une déclinaison du régime fiscal réel. Il découle de l’application de l’amendement Censi-Bouvard à la loi LMNP. Suite à une récente mise à jour, il a été décidé que le support serait prorogé jusqu’au 31 décembre 2021.
Le système fiscal Censi-Bouvard, rappelons-le, ne s’applique qu’aux investisseurs qui ont acquis un ou plusieurs logements dans des résidences services (pour étudiants, personnes âgées ou handicapées) et qui ont choisi d’investir en location meublée.
Le dispositif permet au propriétaire de bénéficier de divers avantages, à savoir :
- Une réduction d’impôt de 11 % du montant hors taxes (HT) de l’acquisition dans la limite de 300 000 euros (la condition étant que le bien soit loué pendant 9 ans). Il convient de noter que le solde de la réduction peut être reporté pendant les 6 années suivantes, en cas de réduction d’impôts supérieure à l’impôt de l’année.
- La possibilité de récupérer la TVA (jusqu’à 20 %) sur le montant de l’acquisition. Le propriétaire peut récupérer le montant de la TVA sur le prix du bien HT à condition qu’il s’engage à conserver le bien pendant 20 ans.
Remarque : le système Censi-Bouvard implique que la gestion du logement doit être confiée à un professionnel. Un bail commercial liera alors l’investisseur au gestionnaire de la résidence. L’expert aura la responsabilité de la location et de la gestion du bien.
Du côté de la législation, l’accompagnement du spécialiste immobilier est une garantie que toutes les conditions seront respectées et qu’un loyer sera perçu pendant toute la durée du bail (soit 9 ans).
Quelques aspects particuliers à retenir concernant la fiscalité, le contrôle et les critères d’éligibilité LMNP
Les modalités de calcul, dans le cadre du régime LMNP, tiennent compte des diverses interférences qui ont lieu à l’intérieur du système fiscal lui-même. Cela inclut, par exemple, le niveau des intérêts des emprunts ou encore celui du montant des travaux.
En outre, il convient aussi de préciser que les déficits, sous le statut LMNP, ne sont imputables que sur les revenus non professionnels issus des locations meublées. Pour ce qui est de l’exonération des plus-values, l’investisseur sera soumis au régime des plus-values immobilières de particuliers.
Ces caractéristiques impactent directement la façon dont le contrôle fiscal est effectué. Dans certains cas, le contrôleur doit réaliser de profondes évaluations afin de suivre la cohérence des dépenses accumulées, mais aussi de vérifier la bonne suite des reports et de décider du niveau de l’exonération.
Concernant les critères d’éligibilité LMNP, les conditions peuvent être sujettes à des mises à jour régulières. Quoi qu’il en soit, les principes de base, pour ce type d’investissement immobilier, restent inchangés :
- Du mobilier obligatoire
- Un plafond de revenus locatifs (23 000 € en 2019)
- L’obtention d’un numéro SIRET après déclaration au Greffe du tribunal de commerce
- La tenue d’une comptabilité