LMNP : comment ça marche ?

Le nombre des particuliers qui s’orientent vers la Location en Meublé non Professionnelle ne cesse de croître. Cela s’explique par le fait que la LMNP permet d’acquérir un bien immobilier et de bénéficier de revenus fonciers complémentaires sans s’alourdir des responsabilités engendrées par la gestion locative. De plus, disposer du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel présente des avantages remarquables en matière de fiscalité. Comment ça fonctionne ?

LMNP : un encadrement juridique plus souple

La loi ne donne pas une définition précise du statut de LMNP. Pour comprendre son fonctionnement, il faut se baser sur la définition juridique du statut de « Loueur Meublé Professionnel ». Ce dernier est défini par le Code Général des Impôts dans son article 155 IV-2.

Ainsi pour exercer à titre non professionnel, vous devez répondre aux conditions exigées par le statut de LMNP requérant que :

• Aucun membre du foyer fiscal ne soit enregistré auprès du RCS ou Registre du Commerce et des Sociétés sous le statut de loueur professionnel ;
• Les revenus nés de la location n’excèdent pas les 23 000 euros ;
• Les revenus provenant de la location ne constituent pas 50 % des revenus du foyer fiscal.

Comment fonctionne une LMNP ?

Outre les conditions requises pour l’obtention du statut LMNP, la location Meublé Non Professionnelle nécessite un investissement, tel que :

• L’achat d’un bien neuf. Attention, ce dernier doit être une résidence de service.

ou

• La location de l’immeuble à un exploitant professionnel ou une société gestionnaire, telle qu’une agence immobilière via un bail commercial.

Délégation de la gestion locative à une société

La mise en location d’une résidence dotée d’équipements et avec proposition de services relatifs est appelée : investissement en location meublée. Une fois le contrat de bail signé, la location et la gestion du bien sont déléguées à la société signataire contre le paiement d’un loyer. Cette dernière prend en charge la recherche des locataires.

Attention cependant, toutes les locations meublées ne sont pas soumises au régime du bail commercial. Un particulier peut louer directement son bien à des locataires, c’est notamment le cas des locations saisonnières.

Les différents types de biens concernés

Pour obtenir le statut LMNP, un investisseur doit acquérir un immeuble mais peut choisir librement le type de bâtiment qui lui convient : résidences d’affaires, résidences pour étudiants,  résidences de tourisme ou encore résidences pour seniors. Si vous projetez de vous lancer dans le business de la location immobilière, sachez que vous pouvez vous tourner vers la création d’Etablissements d’Hébergement dédiés aux Personnes Âgées Dépendantes.

Quid du contrat de bail commercial ?

Pourquoi un bail commercial plutôt qu’un contrat de bail classique ? Ce type de contrat permet au propriétaire de l’immeuble, c’est-à-dire le bailleur, de bénéficier d’une garantie financière plus avantageuse. Il s’agit d’un contrat pluriannuel qui permet la location d’un bien à une société qui se charge ensuite de le relouer meublé.

Le bail commercial dure 9 à 12 ans et peut être verbal ou écrit. Néanmoins, la forme écrite est à privilégier. Vous pouvez opter pour un acte sous seing privé ou un acte authentique conclu devant un notaire. Ce dernier est obligatoire si la durée du contrat excède les douze ans. Néanmoins, l’enregistrement du contrat au service des impôts n’est pas exigé même si cela facilite la fixation de la date du bail et préserve de toute contestation.

Un bail commercial doit obligatoirement mentionner :

• La durée de la location qui doit être de 9 ans minimum ;
• L’objet désignant l’immeuble loué et l’usage auquel il est affecté ;
• Le montant, le mode de règlement et de révision du loyer.

Qu’en est-il des obligations et responsabilités de l’investisseur ?

Quelles sont les principales obligations du bailleur envers le locataire ? Dans le cadre d’une Location Meublée Non professionnelle, le bailleur est tenu de mettre à la disposition des locataires un logement entièrement équipé. De ce fait, ils ne devraient rien apporter d’autre excepté leurs effets personnels.

La durée de la location diffère en fonction des catégories de locataires. Prenons le cas où le logement est la résidence principale du locataire et que ce dernier soit un étudiant. Le contrat de bail, dont la durée normale est d’une année, est reconduit à neuf mois. Il doit être signé et peut être prorogé par tacite reconduction. Le bailleur a l’obligation d’accorder un préavis de trois mois et de justifier sa motivation s’il veut résilier ledit contrat.

Les responsabilités et charges en LMNP

La location d’un immeuble par bail commercial est tout à fait différente par rapport à la location directe. Dans ce cadre, aucun lien contractuel ne lie le propriétaire aux occupants de l’immeuble. En effet, il n’est en aucun cas responsable envers ces derniers. Chaque année, il touche des loyers versés par la société ou le professionnel exploitant qui prend en charge la gestion locative et l’entretien des lieux et n’est sollicité qu’en cas d’importantes réparations.

À l’inverse, dans un contrat de bail classique, avec ou sans mandat, la responsabilité du propriétaire bailleur est engagée. Il se charge de la gestion et de la qualité de son bien. Par conséquent, ses locataires peuvent le solliciter pour tout problème relatif à l’immeuble.

L’investissement en LMNP : quels avantages peut-on en tirer ?

La Location Meublé Non professionnelle présente de nombreux aspects avantageux, notamment patrimonial, fiscal, social et économique. Cette opération vous permet d’acquérir un patrimoine immobilier dans des conditions profitables. En tant qu’investisseur, vous pouvez générer des revenus complémentaires via les loyers perçus mensuellement ou annuellement. De plus, ce type d’investissement n’engendre pas de charges fiscales pendant de nombreuses années. Au contraire, vous pouvez bénéficier d’une imposition plus douce.

Quel est l’impôt applicable en LMNP ?

Les revenus issus de la location d’un logement meublé sont soumis aux BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. La déduction des charges permet d’effacer les recettes imposables pendant les premières années. Chaque élément qui compose le bien immobilier bénéficie d’un amortissement annuel.

Si vos recettes locatives n’excèdent pas les 72 500 euros, vous pourrez choisir votre régime d’imposition. Par ailleurs, si l’investissement locatif porte un bien neuf et nécessite un contrat de bail commercial, la TV est récupérable dès l’acquisition de l’immeuble. Cette règle s’applique si l’exploitation s’étale sur 20 ans.