SCI familiale et succession : comment ça fonctionne ?

La SCI familiale s’adresse aux personnes ayant un lien de parenté ou justifiant d’un lien d’alliance souhaitant monter une entreprise ensemble. Une SCI permet à ses créateurs de tirer profit de la détention et de la gestion d’un patrimoine immobilier. En outre, la création d’une société civile immobilière facilite la succession de biens immobiliers. En effet, une SCI permet d’éviter les nombreuses contraintes liées à l’indivision, dont l’organisation, la préparation et la gestion de l’héritage immobilier. Focus sur la succession en SCI familiale.

SCI familiale et succession ou une succession traditionnelle ?

La succession est un point de droit complexe et est souvent à l’origine de différents conflits. Un héritage peut être formé par différents éléments : montant de revenus, parts sociales dans une entreprise, biens immobiliers (maison, immeuble, etc.) et même des dettes. Cependant, dans la majorité des cas, le patrimoine immobilier constitue le principal composant ou du moins la part la plus importante d’un héritage. 

Les modalités de succession immobilière sont plus souples dans le cadre d’une SCI qu’une succession familiale traditionnelle. Cette forme de société offre, en effet, divers avantages, sur le plan juridique et fiscal. Et grâce à sa structure juridique, elle facilite la gestion et la transmission d’un héritage immobilier.  

SCI familiale et succession : comment ça marche ? 

Pour qu’il y ait division et transmission du capital social, il faut préalablement qu’il y ait création et immatriculation de la SCI familiale au greffe du tribunal du commerce. Les modalités de répartition doivent être définies au cours de la constitution de la société familiale.

Les fondateurs de l’entreprise doivent détenir la majorité des parts afin de conserver le pouvoir de décision sur :

• la gestion des biens immobiliers ;
• la répartition du reste du capital social entre les associés, en l’occurrence les héritiers.

A noter que chaque héritier a droit à des parts de la société civile immobilière et a le droit de prendre part à la gestion courante dudit bien.

Le mécanisme de la donation des parts

Cette opération consiste à faire un don de la nue-propriété des parts sociales détenues dans la SCI. L’associé donateur perçoit son usufruit de son vivant, c’est n’est que lorsqu’il décède que ses parts sont véritablement transmises.  Ce qui veut dire qu’il pourra continuer à profiter de ses biens étant donné que la transmission ne s’opère qu’à son décès.

La donation-partage permet aux parents d’anticiper la répartition de leur héritage. La valeur des parts sociales est déterminée lors de la rédaction de l’acte de donation. Sachant que tous les 15 ans, chaque associé peut effectuer une donation jusqu’à 100 000 euros à chacun de ses enfants, sans frais ni taxe.

Décès de l’associé donateur et acquisition des parts sociales

La transmission des parts sociales est soumise à différentes règles dans le cas d’une succession. Le principe veut qu’elles reviennent automatiquement à l’héritier direct et dans le cas où il est déjà associé dans la SCI, les parts s’ajouteront aux siennes.

Dans le cas où l’héritier n’est pas associé et que les associés ne sont pas non plus des héritiers légitimes, la clause d’agréments prévue dans les statuts doit être invoquée . Toutefois, l’héritier n’accède pas automatiquement au titre d’associé. Que se passe-t-il donc s’il n’arrive pas à obtenir ce titre ? Les associés présents dans la société doivent le rembourser à hauteur de la valeur des parts qui lui reviennent. 

Quid de la transmission des biens dans une succession en SCI familiale ?

La gestion d’une SCI familiale est confiée à un gérant qui se tiendra à la tête de la société familiale et aura pour fonction de trancher sur toutes les décisions afférentes aux parties prenantes. Les héritiers, quant à eux, constituent les associés de l’entreprise. Il est à préciser que leurs rapports sont définis et réglementés dans les statuts. Il suffit donc de s’y référer pour déterminer le ou les bénéficiaires directs de l’héritage et éviter ainsi d’éventuels conflits.

Une réduction des coûts liés à la succession

Une SCI familiale exempte les héritiers de divers frais, en principe, obligatoires dans une succession classique. Dans le cas de la structure traditionnelle, ils sont tenus de verser un droit de succession et disposent d’un délai de six mois pour payer ladite somme à compter du décès. Étant donné que cette dernière est imputée sur les biens laissés en héritage, son coût sera calculé sur la valeur du patrimoine hérité. Qu’il s’agisse d’une succession ou d’une donation, des frais de notaire doivent également être réglés pour la transmission du ou des biens en question. Le montant de ces frais dépend, en grande partie, de la valeur des biens concernés.

Une SCI pour échapper à l’instabilité de l’indivision

Selon le régime de l’indivision, chaque héritier est considéré comme étant le propriétaire de l’ensemble des biens transmis. Toutefois, ses droits sont limités à hauteur de sa part héritée et donc s’il souhaite vendre, il doit obtenir l’accord unanime de ses co-indivisaires. Dans le cas où il aimerait renouveler ou conclure un bail de location, il doit avoir le consentement des deux tiers des cohéritiers. Vous l’aurez compris, le statut d’associé confère à chaque héritier un droit proportionnel à ses parts sociales. 

Associés dans une SCI familiale : droits et responsabilités ?

Quels sont les droits fondamentaux des associés ? Dans une société civile immobilière, chaque associé jouit de certains droits fondamentaux. Ainsi, ils ont le droit de :

•  participer aux décisions importantes en exprimant leur avis via un vote. Ils ont le droit de prendre part à la désignation du gérant ou à toute modification des règles relatives au fonctionnement de la société. Chaque associé est titulaire d’un nombre de voix correspondant aux parts sociales qu’il détient; 
• accéder à certains nombres de documents de la SCI; 
• susciter une délibération des associés concernant un point précis; 
• céder leurs parts sociales sous réserve de respect de la procédure obligatoire liée à la cession : la clause d’agréments.

Quelles sont les responsabilités incombant aux associés ? Dans une SCI familiale, les associés sont responsables des dettes sociales qui pèsent sur la société. Par conséquent, les créanciers de l’entreprise peuvent se faire payer sur les biens personnels des associés. Toutefois, le paiement de la dette sera réparti au prorata des parts sociales détenues par chaque associé. S’il y a des associés encore mineurs, leur responsabilité peut être limitée.